最近有一条消息：
被誉为楼市调控标杆城市的长沙，也突然开始放松了 。
（来源：湖南省政府官网）
4月20日，湖南省政府发布了《关于实施强省会战略支持长沙市高质量发展的若干意见 》 。
单从这个意见名字上看，是支持长沙建设强省会的文件，但我们细究其中发现了一些东西 。
里面的第15条意见是这样写的：
放宽人才落户限制，具有大专及以上学历在长沙就业人员可即时申报落户，享受在长沙购房资格 。
放宽落户，其实侧面上就是对楼市的一种小幅度的放松 。
房价低洼的长沙，为什么在此时突然开始放松 。
01
对于长沙放松，大部分人是不肯相信的。
就在前段时间，有多位长沙市民在网上提出了建议：
比如要求放开三胎家庭限购限售，又比如修改限购限售政策等等，一看就是看到了其他城市松动后，内心蠢蠢欲动，有备而来 。
而长沙市委办公厅回答的是：严格执行，精准落实；不仅没有答应，言辞还很硬气 。
（来源：百度）
媒体们纷纷用霸气回应来描述长沙，认为长沙是绝对不会放松调控的，虽然现在来看，多少有些尴尬 。
不过，我们要说的是，不怪媒体这么形容长沙，因为这已经不是第一次长沙市民向政府抱怨限售限购政策了 。
每一次，长沙政府对市民抱怨限售、限价的回复都很硬气。
在之前，也有过长沙市民抱怨房价过低的情况，同样得到了部门对限售政策严格的回复 。
无论是反应房价低，还是反应限售限购严格，都说明了这个城市有些不同寻常，长沙可能是全国唯一一个市民去留言抱怨房价低的城市了 。
一直以来，长沙的限购政策也执行得比较好，在长沙购买首套房需要：
落户长沙满两年；
落户满1年并缴纳1年社保或者个税；
不落户但是缴纳两年的社保或者个税。
限售则是牢牢控制在了四年之久。
这种严格的措施，是不多见的，所以无论是媒体，还是人们，都不太相信，此时此刻长沙居然松了 。
而另一个不相信的理由，则是长沙一直以来是楼市调控优等生 。
02
在过去，长沙一直以来都是房住不炒的优等生。
与其他城市的一刀切政策不同，长沙的楼市一直很平稳，我们可以看它的房价走势，几乎就是一条直线 。
（来源：房天下）
不是现在如此，长沙房价保持这样稳定的趋势已经很久了 。
（来源：野天鹅网）
除了17年有过一次比较大的增幅外，基本上整体保持平稳，即使涨，也涨不了多少 。
因此，长沙的均价很低，作为一个二线城市，它的房子均价仅仅为1万出头，甚至比一些三四线城市都要低 。
而且，即使在这样的情况下，长沙依旧在不停地对楼市进行限制 。
3月1日，长沙出台了“强化房价地价联动”，直接给长沙的房价涨幅定下了明确的标准：
刚需型住房按每年指数不超过5%；
改需型住房按照长沙城镇居民收入增长水平，从5%的涨幅上限上调至8%到10%。
按照长沙人的收入水平，来决定房价，这调控可以说是非常灵活，又适宜了；不像是很多城市的调控是一刀切政策，这个是可以根据每年情况进行变化的 。
收入增长了，允许房价高一点，收入没增长，那就不要涨了。
不仅如此，长沙也是个对开发商比较友好的城市，它的地价同样很低 。
2022年第一次集中土拍，一共出让了22宗地块，其中19宗都是底价成交的，只有3宗溢价，而且溢价率也很低，查了一下是约为2.6% 。
全国楼市都不太景气的时候，长沙地块无一流拍，就说明了在它这里拿地真的很实惠 。
长沙房价常年低位、地价也低，难道说这是因为经济不够好才这样吗？恰恰相反，长沙经济非常出色 。
长沙是万亿俱乐部中的一员，GDP排名全国第十五名 。
在这样好的经济环境下，以长沙人的收入来看，负担起这样的房价可以说要比其他城市要轻松一些 。
（来源：全长沙）
在2020年，全国50个典型大中城市的房价收入比排行中，长沙以6.2的房价收入比，排名倒数第一 。
经济又好，房价又低，所以长沙一直被称为楼市调控中的优等生 。
这也是人们不太相信长沙放松的理由，连具有竞争力的长沙都放松的话，那岂不是说明了一些不好的信号？
03
二线都在抢人，长沙也急。
按照省政府的这份文件，只要在长沙落户，就享受长沙的购房资格，这无疑成为了众人羡慕的对象 。
但是按照长沙的口风，目前长沙楼市限购政策暂时还没有改变 。
（来源：财联社）
就财联社和多家媒体报道，目前为止，虽然湖南省下达的通知是放开落户，但是他们还没有接到取消限购的通知 。
这有两种可能，一种就是放开落户，但是落户了还是需要1年的社保；另一种可能是后续具体措施还没有跟上，还没有反馈到长沙市的层面 。
不过，放开落户本身让更多的人进入后，一两年内这个短期是会对楼市造成影响的 。
湖南的口风开头已经给出了，将长沙市的落户人才范围扩大到了大专以上学历 。
我们来看看去掉了什么：
去掉了一个年龄条件：45周岁以下；去掉了一个区域条件：自由贸易试验区。
将范围扩大到了全市、全年龄段，可以说是真正的抢人了 。
与其说长沙是在突然放松楼市，不如说长沙是在抢人。
长沙这么急着抢人，其实是因为逼不得已，本身长沙的人口就已经不少了 。
我们来看看长沙市的常住人口 。
根据湖南省的统计，长沙的人口在千万以上，也是符合二线城市标准的 。
并且长沙每年的人口流入的数量都很高 。
按照长沙统计局的数据显示，从2010年到2020年，长沙十年间增加了差不多三百万人；而2020年到2021年，一年的时间，也增加了19.14万人 。
这个人口流入数量，在全国都名列前十。
但是，即使作为人口不断流入的城市，不意味着长沙不需要抢人 。
现在位于一个特殊的时间点，此时此刻，有不少城市都在抢人，前有石家庄、哈尔滨等多个省会城市，后又开始蔓延到了长三角强市 。
如果自己不抢人，人迟早都落入到其他城市。
比如苏州代管的常熟市，长三角经济非常好的地方，也同样是放开了大专以上人才的落户，并且还给了购房补贴 。
（来源：凤凰网）
再比如，上海原本就对重点学校的本科生放开了门槛，现在临港也放开了购房限制，在这种条件下，高层次人才肯定优先去这种能级更高的城市 。
也因此，现在的抢人大战中，让长沙即使有着低房价的优势，但也很难说能够竞争过长三角城市 。
不管其他城市是不是为了促进楼市的发展，在这种轰轰烈烈的抢人环境下，长沙仅凭过去的人才政策来吸引人口是不够的 。
它只能将自己的门槛一步一步地降低，才能抢来人 。
这也是为什么长沙会选择突然放松的原因，眼看着苏州、南京、上海这几天不断出政策， 再不放松，长沙就不用放松了，人都被长三角等好地方抢走了。
对于楼市放松，反而是次要因素，虽然放松落户会吸引人过来购房，消化库存，但是如果城市不够吸引人，压根没人去，那也就谈不上楼市放松了 。
不管怎么说，我们得承认的是，长沙落户放开后，对当地楼市已经是一个微放松的信号 。
04
长沙今年开始推进非住宅的去化，也是一种信号。
4月21日，长沙市住建局、市发改委、市资规局、市财政局、市金融办5部门联合印发《关于落实〈关于推进非住宅商品房去库存的若干意见〉的通知》 。
其中有交易补贴、存量用地允许“商改住”、居住在商住公寓的居民可以使用民用水电气价格标准等等 。
这件事倒不新鲜，省里在去年10月就说过了推进非住宅商品房去库存，时隔半年落实到了长沙 。
之所以这么着急去除商业库存，是因为长沙的商业用房近两年去化特别慢，而且库存量很大 。
（来源：克而瑞）
按照克而瑞的数据，截止到2022年3月，长沙商办库存有487万方，拥有近10年的去化周期 。
即使有茶颜悦色等多个消费品牌而闻名的长沙，也难以承载太多的商办去化，需要一定的政策刺激，帮助去化 。
这其实也是一种楼市放松政策，只不过面对的是商住而已 。
两者相结合，我们可以看出，长沙楼市，还是迈出了松绑的第一步，未来具体政策如何，还要看后续 。
连最不喜欢放松楼市的城市都开始放松了，不得不说，现在的全国放松潮已经在路上了 。
下一个放开的城市，又会是谁？
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