今年以来，在“稳增长”的政策基调之下，地产行业支持政策频频出台，然而高信用房企却表现得越来越谨慎。
自从2022年二季度以来，房地产行业的高信用企业谨慎的情况愈发明显：即使是资金链十分安全、且融资十分通畅的企业，却也对拿地、开工、投资等环节的态度越来越谨慎。
(资料图)
在7月24日的研报中，中信证券的分析师陈聪和张全国对上述现象拆解分析，并解释了这会对房地产市场产生什么后续影响。
高信用者如何表现谨慎？
在陈聪和张全国看来，高信用者的谨慎具体表现为以下几点：
国企份额稳步提升、开发业务逐渐本地化、央企迟疑、地方高信用房企则半推半就……
陈聪和张全国还具体罗列出，作为房地产行业的新现象，高信用者是如何谨慎的：
2022年第2批次的土地集中出让大多已经完成，通过回顾2021年至今各批次的土地出让成交情况，可以大致发现两个显著特点：一是国企成交金额占比在提升，二是本地企业拿地意愿相对更强。
此外，2021年秋天，民企在土地市场拿地份额显著下降。值得一提的是，高信用企业包括央企也“迟疑“了，在2022年后也有意控制拿地的节奏和速度，避免杠杆率明显提升。具体数据支撑方面，陈聪团队表示：
在2022年第二批集中供地，不少城市本地国企拿地的比例已经超过60%，其中多有托底拿地因素。四家销售排名最高的央企2022年二季度总拿地金额同比下降44.6%，上半年整体拿地强度则下降5个百分点至41%。
为何高信用企业越来越谨慎？
在陈聪和张全国看来，高信用企业越来越谨慎，主要是出于信用风险可能扩散的原因，此外他们还认为，即使销售复苏，并不存在供应缺口，地价和房价都不太可能会大涨。他们指出：
第一、信用风险可能继续扩散。目前来看，由于金融机构既无法提高整体借贷成本，又很难精准辨别主体信用，其应对信用风险的办法是不断缩小客户白名单。各企业境内外债券收益率确实仍在上行（哪怕是优秀企业）。企业确实有理由谨慎从事，预留资金安全垫。
第二、销售即使复苏，地价也不会上涨。政府性基金收入面临明显下行的压力，土地市场的供应可能一直量丰质高。而企业作为一个整体其融资性现金流并未恢复。高信用企业判断土地市场价格不可能上涨，故而没有理由大规模投资和拿地。
第三、并不存在供应缺口，新房价格不可能大涨。有观点认为，缩减的新开工面积可能意味着供应缺口，房价因此有上涨的可能，但绝大多数房地产企业显然不这么想。一方面，企业自身土地储备丰富；另一方面，新增土地储备虽然总量少，却聚焦于少数核心城市，去库存则发生在供给偏大的二三四线城市。北京、杭州等地的推盘非但没有减少，反而可能有所增加。新房价格完全没有大幅上涨的可能性，也使企业十分谨慎。
高信用者谨慎会有什么影响？
总体而言，陈聪和张全国认为，高信用者谨慎最有可能导致的直接影响就是投资和拿地疲软。他们称：
我们认为，高信用者谨慎的行为，可能会导致投资和拿地疲软的预期自我实现。在源源不断的优质土地入市的情况下，纯市场化的项目并购更难展开，土地市场和房屋销售景气可能背离。
我们认为，支持房地产市场刚需的政策，更需要持续发力。房地产市场可能出现一个销售较缓慢复苏，投资新开工持续不振，高信用企业持续获取优质土地的阶段。
具体来看，相比起销售而言，高信用企业对扩张保持谨慎态度将可能导致行业开发投资及土地市场恢复进一步滞后，销售、投资、信用的恢复周期料将进一步延长。
虽然恢复周期延长，但是陈聪和张全国认为，这对高信用企业并非坏事。他们称：
这似乎意味着，市场可能出现一个持续很长时间的优质土地出让窗口。高信用公司的收入增长预期慢，市占率提升慢，但利润有稳定的保证。
另外值得一提的是，纯市场化推进产业并购的可能性进一步下降。考虑到高信用企业当前对扩张的谨慎态度，我们认为其很难有动力推动大规模并购项目落地。
本文主要内容来自中信证券7月24日的研报《高信用者谨慎》，作者：陈聪、张全国
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